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全縣物業管理工作調研報告

時間:2017-06-27 17:59:09  來源:磴口新聞門戶網站  編輯:王寶瑞

(磴口縣房屋產權交易登記中心)

  近日我局組織專人,先后深入22個居民住宅小區采取座談討論、發放調查問卷等方式,開展了物業管理工作專題調研,F將調研情況報告如下:

  一、物業管理現狀

  我縣物業管理工作經過多年的發展,已形成了類型多樣、層次廣泛的服務形式。目前主要有四種管理類型:一是物業服務企業專業化管理型;二是開發商售后自管型;三是業主自主管理型;四是過去類似單位集資建設的單棟樓,即老舊樓房,不具備實行專業化的物業管理屬無人管理型。

  目前,我縣共有11家物業企業,其中本地物業企業5家,引進物業企業6家,物業從業人員共約100余人,平均年齡為56歲。全縣共有居民住宅小區84個,建筑面積158萬平方米,共住居民16400多戶,近4萬人。公司化物業管理覆蓋率為33.3%,小區成立業主委員會14個,占全部小區的19%。

  近年來,我局主要采取了以下幾項措施:一是廣泛宣傳,增強了業主的物業消費意識,使業主在一定程度上了解、參與、支持物業管理,為物業管理工作營造了較好的氛圍;二是組織培訓,提高了參訓物業管理人員素質。每年與就業局共同舉辦物業從業人員培訓班,并多次組織各物業企業負責人、業主代表、社區負責人赴臨河區、杭錦后旗、五原縣、烏拉特前旗等周邊地區考察學習物業管理工作,不斷提高物業服務質量水平。三是積極開展老舊小區改造、社區化物業管理、片區化大物業等創新工作。今年我局又積極招商引資,擬實施物業管理與安保運營一體化建設項目,對全縣范圍內的老舊住宅小區,進行統一化的安保、安防等全方位專業化物業服務,不斷提高全縣的物業管理水平。

  二、存在的主要問題

  一是物業管理機構、人員缺位,監管作用無法發揮。目前,全縣內僅有4名專職工作人員負責物業管理的監管工作,人員嚴重缺乏,監管不到位造成事無人管、無人管事的現象非常嚴重,從而導致物業監管工作無法落實。如:物業前期招投標、從業人員定期崗位培訓、業主滿意度調查、業主委員會成立與培訓、小區承接驗收等物業管理工作無法正常開展。

  二是在項目的規劃設計、開工、竣工驗收等環節上,沒有嚴格的監管標準。很多小區在一期工程未規格設計物業用房、活動室、自行車棚等,由于后期資金困難,項目中斷,導致配套設施無法落實。

  三是部門之間沒有形成管理合力。有的業主隨意丟棄垃圾、違反規定飼養寵物、私搭亂建,有的擅自改變房屋用途,在裝修中損壞建筑物結構安全或造成滲漏,影響相鄰業主的正常居住等。對此,物業服務企業難以管理,相關政府職能部門也很少監管過問。

  四是業主自我管理意識欠缺,業主委員會尚未真正發揮作用。從目前我縣成立的14個業主委員會中,有2個業主大會不能順利召開,民主決策的作用得不到有效發揮。

  五是業主與物業服務企業矛盾日益尖銳,不穩定因素開始凸顯。近年建設的部分小區,由于存在暖氣不熱、水壓不足、綠化不達標、無停車場、無公共活動場所、安全無保障等問題,給業主生活帶來不便。由此,業主希望所有問題讓物業企業解決。但因有些問題超出了物業公司的服務范圍,物業公司無力協調,使得原本簡單的個體性問題發展成為大的群眾性問題。部分業主因此而拒交物業費,物業企業因收不足物業費而降低了服務質量,業主與物業服務企業的矛盾日益突出。經調研,引發業主和物業服務企業糾紛的原因多數與開發商遺留問題有關。有的開發商在建設過程中不講誠信,偷工減料,房屋質量存在嚴重問題。有的擅自改變設計規劃,小區建設先天不足,有的在售房時關于供水、供氣等方面的一些承諾無法兌現,有的在管道維修時甚至找不到設計圖紙,成了業主拒交物業費的理由。這些問題業主從開發商處得不到及時解決,只能同物業服務企業交涉,從而引發雙方的矛盾和糾紛。

  六是物業管理企業經營不規范,服務不到位,從業人員素質較低。目前,在全縣的物業管理小區中,大部分沒有通過招投標方式選聘物業服務企業,多數小區或是由原開發企業委托其子公司代管,或是由開發商通過前期物業選聘的物業企業管理。這種“自建自管”的管理模式所帶來的直接后果就是物業管理市場缺乏競爭,物業服務企業沒有活力,管理水平很難令業主滿意。

  三、下一步工作建議

 。ㄒ唬 加強領導,健全組織機構,逐步完善物業管理工作。針對全縣物業管理的復雜性,健全以物業主管部門、巴鎮社區居委會、業主委員會為主的三級物業管理體系,理順解決物業糾紛投訴中出現的問題,建立主管部門行業指導,社區居委會具體負責,各部門協同配合的物業管理工作機制,逐步形成條塊結合、以塊為主、各負其責、齊抓共管的物業管理新局面。

 。ǘ┮M一步規范物業管理招投標行為。按照房地產開發與物業管理相分離的原則,住宅物業的建設單位,必須通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業;投標人少于三個或者住宅規模小于2萬平方米的,經物業所在地房地產行政主管部門批準,可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。同時建立物業公司信用檔案,按季度上報,年終評定,從而推動物業服務企業優勝劣汰,加快物業管理市場化進程。特別是要引入競爭機制,徹底改變物業管理工作由開發建設單位“自建自管”的狀況。

 。ㄈ﹪栏癜押抿炇贞P。開發商遺留問題是日后小區物業管理的最大難題,所以在小區竣工驗收時,需讓物業公司參與驗收,以增強專業間鑒定。相關部門必須嚴格把關,房屋質量、配套設施必須保質保量。要有詳細精確的小區管道設計圖紙,以便日后的管理和維修。物業管理企業在驗收時也要詳細檢查、檢驗小區配套設施及公共設施情況,包括小區業主檔案資料等,不能因盲目擴大管量而為日后經營管理埋下隱患。規劃設計一定要明確物業用房、公共建筑、共用設施、車位數量、綠地面積等內容;工程建設要嚴把工期和質量關;組織驗收,應將小區各類附屬工程(含地下管道隱蔽工程)列入驗收內容;以源頭上杜絕因工程質量引發的物業管理問題。

 。ㄋ模┘訌妼ξ飿I管理企業的監管,一是加強從業人員業務培訓,提高其專業素質和服務水平;二是強化日常管理,政府職能部門與社區居委會相互配合,形成合力加大執法力度,及時查處物業服務違法行為和物業管理區域內發生的違法行為;三是組織考核。要不定期對物業企業考核巡查,對管理水平低、信用等級差、服務不到位、收費不規范的企業予以通報批評,并建立黑名單、信用檔案制度等,情節嚴重的取消在本縣轄區內從事物業管理的資格,維護廣大業主合法權益。

 。ㄎ澹┘哟罄吓f住宅小區改造工作力度。目前我縣2000年以前建成的老舊住宅小區22個,面積9.3萬平方米。這部分老舊住宅小區都是規模相對較小,維護成本較高,配套設施不完善急需改造維修,且均未交納維修資金。都存在管網老化、道路難行、路燈不亮、缺少綠化、殘墻斑駁、亂停亂放等現象,缺乏基本的物業管理條件等問題。一是全面清理所涉及的老舊小區,摸清情況,整理出需要改造的范圍項目,將完善基礎設施作為當前老舊住宅小區改造整治的主要內容,優先解決道路和地下管網破損陳舊老化問題。二是制定并逐步出臺相關改造扶持政策,對配套設施不齊全的老舊小區,采用政府補助一點,供水、供電、供氣企業承擔一點,業主個人籌一點的方式,實現供水、供電、供氣等專業經營設施設備的分戶計量、分戶控制,為小區引入物業公司管理創造基礎條件。三是力爭在五年內,完成老舊小區環境綜合治理工作,在完善老舊小區硬件配套設施的基礎上,完善物業管理,實現“路平、燈亮、草綠、水暢、衛生、安全”目標。滿足老舊住宅小區居民出行和居住生活的最基本需求,改善小區面貌,提升管理水平。四是積極探索新的物業管理模式。老舊小區基礎設施改造完成后,可以采取社區居委會代管、業主自治、專業物業服務等模式,實現物業管理基本覆蓋,逐步建立老舊小區的物業管理長效機制。

 。┒嗲兰哟笮麄髁Χ,為物業管理工作創造良好的環境。物業管理事關千家萬戶,是和諧社會建設的重要組成部分。政府及各職能部門要廣泛深入宣傳《物權法》、《物業管理條例》,加強對居民的物業消費意識教育,使物業管理的直接參與者—業主和物業服務企業知法明理,對在物業管理活動中各自的權利和應承擔的義務有清醒的認識,以《條例》規范自己的行為。
 

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